房地產仲介斡旋金糾紛知多少！

房地產仲介斡旋金糾紛知多少！

祥星：「我想在中山商圈買一棟住家，……」
仲介業務員小李：「沒問題！事情交給我辦，最妥當！目前，買賣房屋依『政府規定』必需先支付房價（480萬元）的2％作為斡旋金。」
祥星：「什麼是斡旋金？」
小李：「你付的斡旋金是讓屋主知道你有買屋的誠意，方便議價！所以，一方面是政府規定，二方面就是有議價空間。」
祥星：「好吧！那我先交十萬元給你好了！」

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倒楣的祥星：「對不起！我不想買房子了，而且，你也沒幫我找到房子，所以，請退回我的『斡旋金』！」
小李：「可是你之前繳的斡旋金，我已轉為定金，而且我也跟屋主接洽了！若你現在不想買，那就要沒收您的斡旋金！」

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近年來，國內房地產市場日漸活絡，消基會房屋申訴案件有明顯增加之勢，其中仲介公司巧立名目，以各種引人錯誤的仲介斡旋方式來誤導，甚至剝削消費者，成為房屋交易糾紛的最大焦點。
為保障消費者購屋的權益，本會於六月底至八月二十日動員義工至台北市、台中市、台南市及高雄市的房屋仲介公司進行調查，以市面上知名仲介公司如信義房屋、太平洋房屋、力霸房屋、住商不動產、永慶房屋、中信房屋、21世紀不動產及北區房屋等為主要對象，共訪查98家房仲公司，分別為台北市26家，台中市24家，台南市27家及高雄市21家。訪查結果發現大多數仲介店都有未依消費者保護法之規定給予購屋者合理的契約審閱期，而且有54%仲介店濫用斡旋金。鑑於其他非屬八大房仲品牌之仲介業之問題可能更為嚴重，特此召開記者會呼籲消費者注意。
仲介店濫用斡旋金問題態樣大致如下：
(一) 要求必須先付斡旋金：
當買方提出降價需求時，竟有53家仲介店，要求消費者必須先付斡旋金，否則無從代為向賣方議價，且隱瞞消費者尚可使用內政部規範之「要約書」，其目的就是要買方必須先交給仲介業一筆錢以便掌控，有些甚至還誤導消費者可寫為定金。
(二)假藉要約書名義收取斡旋金：
內政部與公平會曾作過決議，仲介業者代替買方向賣方為降價需求之表示時，應向消費者說明可書立未付任何款項之「要約書」。但仲介業者卻巧立名目花招百出：
1、以『斡旋要約書』、『要約斡旋契約』、『要約保障契約』、『購屋要約書』、『購屋意願書』、『買賣議價委託書』等名目，假藉『要約書』之名義，卻同時還要消費者交付『斡旋保障金』、『要約保證金』。
2、尤為過份者，另將斡旋金改為『定金』，造成推定契約成立，消費者連不買時要求退錢之請求權都已經喪失。
(三)不全額退還斡旋金：
當仲介人員斡旋不成時，理應全數退還給消費者，但訪查過程中仍有29家仲介店直接言明，尚須扣除成本始可退還，而另外17家仲介店則避而未答。至於成本為多少？如何退還？均成問題！

本會針對斡旋金之問題，建議如下：
政府機關建議
（一） 加強對不動產仲介經紀業者之督導與審查。
（二） 針對要約書之使用應多加宣導。
不動產仲介經紀業之呼籲
（一） 應確實依法執行仲介經紀業務，改正斡旋金之陋習。
（二） 應要求不動產經紀人對交易安全負起法定責任。
（三） 應提升不動產經紀業務員之教育訓練。
對消費者之呼籲
（一） 買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。
（二） 買屋議價時，應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。
（三） 應審慎評估不可隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。
（四） 買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。
（五） 貨比三家，選擇優良的仲介業。

斡旋金：行政院公平交易委員會在民國86年5月26日發佈導正方案，自86年9月1日起，房屋仲介業如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可採內政部所擬定的『要約書』，並向消費者說明要約書不必支付任何金錢，且在賣方承諾前或仲介業者送達前，買方得撤回要約。如果業者要求交付『斡旋金』，則應以書面明定交付斡旋金的目的。

斡旋金二部曲
第一部引誘篇：仲介先以引誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去遊說賣方，促成交易完成。
第二部套殺篇：當消費者不打算購屋時，仲介謊稱之前支付之斡旋金，已轉為定金，如消費者反悔不買，則將沒收斡旋金。

財團法人中華民國消費者文教基金會

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